Вознаграждение застройщика по 214 фз

Читаем ДДУ

Вознаграждение застройщика по 214 фз
Новости и статьиГородская недвижимостьНазад

Читатели портала «Разумная Недвижимость» периодически обращаются в редакцию с просьбой проанализировать или разъяснить некоторые пункты договора долевого участия. Мы обобщили ряд вопросов и попросили дать разъяснения генерального директора ООО ЮЦ «Партнеръ»Павла Крюкова.

-В договоре не указаны сроки,в которые застройщик обязуется зарегистрировать ДДУ в Росреестре. А толку от незарегистрированного ДДУ ― ноль. Вправе ли я, как дольщик, требовать, чтобы такой срок был прописан?

-Вы вправе предложить застройщику предусмотреть данный срок в тексте договора, однако закон не обязывает застройщика это делать. Поэтому при отсутствии его согласия на изменение данного условия договора, оно останется в редакции застройщика.

Дольщик вправе обратиться в суд с иском об обязании застройщика включить данное условие в текст договора. Но опять же не факт, что суд займет сторону дольщика.

В принципе, отсутствие в договоре срока, в течение которого застройщик обязуется зарегистрировать ДДУ в Росреестре, не критично.

Если в вашем договоре долевого участия данный срок не указан, а застройщик затягивает с регистрацией договора, то необходимо вручить застройщику письменное требование зарегистрировать договор долевого участия и указать срок, в течение которого вы требуете осуществить это действие.

В случае если по истечении установленного вами срока застройщик не совершит действий, необходимых для государственной регистрации, вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении ответчика осуществить государственную регистрацию договора или о расторжении договора долевого участия.

-В ДДУ имеется следующий пункт: «Цена долевого строительства включает в себя возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и оплату услуг Застройщика.

Размер вознаграждения за услуги Застройщика определяется по окончании строительства в момент оказания услуги как разница между полученными от участника долевого строительства денежными средствами и расходами по созданию объекта долевого строительства. Моментом оказания услуги является передача готового объекта, которая оформляется Актом приема-передачи объекта долевого строительства».

Таким образом, в момент приемки квартиры стоимость могут увеличить в любом размере, обусловив это «услугами Застройщика»? Или я неправильно понял?

-Нет, вы неправильно истолковали указанный пункт договора.

Данное условие не противоречит Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ―Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с ч.1 ст.5 Закона № 214-ФЗ «Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика».

Таким образом цена договора может состоять из двух частей: 1) расходы на строительство; 2) вознаграждение застройщика.

В нашем случае, исходя из буквального толкования данного условия договора, следует, что размер вознаграждения застройщика равен сумме, оставшейся у застройщика после оплаты всех расходов, необходимых для создания квартиры.

-Также в договоре написано: «При надлежащем исполнении Участником долевого строительства всех обязательств по настоящему Договору Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру по Акту приема-передачи в течение 10 (десяти) месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и исполнения в полном объеме обязательств Участником долевого строительства по внесению денежных средств, указанных в разделе 4 (в томчисле п. 4.3)».

И далее: «Застройщик не несет ответственности в соответствии с п. 5.2.4 настоящего Договора, если невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательства вызвано действиями или бездействием государственных органов и учреждений, при условии наличия факта обращения Застройщика или уполномоченных им лиц в соответствующие организации».

В таком случае получается отказ госорганов от ввода в эксплуатацию также является «действием», хотя факт обращения Застройщика будет. То есть получается, если срок ввода откладывается по причине отказа госорганов, то Застройщик не несет ответственности, несмотря на то,что это происходит по его вине. Насколько законны такие пункты в ДДУ?

И собственно главный вопрос ― насколько правомочны слова о сроке в десятьмесяцев?

-Условие о том, что застройщик не несет ответственности в случае действий или бездействия государственных органов и учреждений, очень часто включается в текст договора долевого участия.

Однако следует помнить, что по общему правилу сторона договора не освобождается от ответственности за неисполнение его условий, если это неисполнение вызвано действиями или бездействием контрагентов стороны.

Полагаю, что данный пункт договора можно будет оспорить в судебном порядке. Поскольку правоотношения, возникшие между застройщиком и государственными органами, не должны негативно сказываться на договорных отношениях застройщика и дольщика.

Что касается правомерности включения в текст договора срока передачи объекта долевого строительства, то Закон № 214-ФЗ это не запрещает.

Так, в соответствии с ч. 3 ст. 8 данного закона «После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока».

Привязка начала течения срока к наступлению какого-либо события (одного или одного из нескольких) законом также не запрещается.

-При этом «Участник долевого строительства обязуется заключить с эксплуатирующей организацией договор на эксплуатацию Квартиры с момента подписания Акта приема-передачи Квартиры». То есть в крайнем случае может сложиться ситуация, при которой дольщик будет оплачивать услуги эксплуатирующей организации в течение 10 месяцев, а квартиру ему не передадут за это время?

-Нет, это исключено.

В соответствии с п.6 ч.2 ст.153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика помещение по акту приема-передачи.

Таким образом, необходимо обращать внимание на дату акта приема-передачи, которую застройщик указывает при подготовке документов для подписания.

Законные основания для оплаты за период, предшествующий моменту передачи квартиры по акту приема-передачи, отсутствуют.

-Ну и вызывает вопрос следующая формулировка: «Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой Участнику долевого строительства Квартиры, составляет 3 (три) года.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого акта сдачи-приемки помещения в Объекте».

Имеет ли право застройщик давать гарантию на сети менее 5 лет? Ведь по 214-му закону гарантийный срок должен составлять не менее 5 лет.

-Данное условие договора не противоречит Закону № 214-ФЗ.

Пятилетний гарантийный срок предусмотрен в отношении объекта долевого строительства за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта (ч.5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

В отношении технологического и инженерного оборудования действует ч. 5.1 ст.7 Закона № 214-ФЗ, предусматривающая, что гарантийный срок на него не может составлять менее трех лет.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/articles/urban-property/read-pos/

Услуги застройщика — Audit-it.ru

Вознаграждение застройщика по 214 фз

Журнал “Учет в строительстве” № 1/2013

Цена договора участия в долевом строительстве может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта недвижимости и оплату услуг застройщика.

А каков состав и характер расходов, связанных с оказанием застройщиком услуг дольщикам?

Об особенностях учета расходов организациями-застройщиками рассказывает Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт».

Порядок учета средств дольщиков

Исходя из выводов, сделанных Пленумом ВАС РФ в постановлении от 11 июля 2011 г. № 54, договоры участия в долевом строительстве являются специальными по отношению к общим положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи. Специальные нормы таких договоров закреплены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Так, например, цена договора участия в долевом строительст­ве может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Расход средств на возмещение затрат на строительство застройщиком строго регламентирован статьей 18 закона № 214‑ФЗ. Вместе с тем для целей бухгалтерского учета эти средства не отражаются как целевое финансирование на счете 86 «Целевое финансирование».

Ведь получение этих средств застройщиком связано с последующим предоставлением дольщику созданного объекта долевого строительства.

В то время как целевое финансирование, учитываемое на счете 86, предполагает лишь отчет получателя средств перед финансирующим лицом об их расходовании без передачи последнему какого-либо материального результата.

Не учитываются эти средства и через счета реализации, поскольку для признания выручки от реализации необходима передача права собственнос­ти от одного лица к другому лицу (п. 12 ПБУ 9/99 и ст. 39 Налогового кодекса РФ). Право же собственности по договору долевого участия сразу оформляется на дольщиков.

Поэтому данные средства учитываются у застройщика на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Целевыми эти средства являются только для целей налогового учета, поскольку это прямо определено пунктом 14 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Денежные средства, полученные застройщиком на оплату его услуг, отражаются как выручка от реализации услуг в бухгалтерском и налоговом учете в порядке, предусмотренном действующими нормативными документами и учетной политикой организации.

Оказание услуг: состав и характер расходов

Ранее уже рассматривались два варианта методики признания выручки от реализации услуг застройщика по договорам долевого участия. › |. Один вариант предполагал признание большей части выручки в конце строительства, второй – равномерное признание выручки от реализации услуг.

В этих вариантах основное внимание было уделено порядку признания выручки в бухгалтерском и налоговом учете. В меньшей степени внимание акцентировалось на вопросе состава и характере расходов, связанных с оказанием услуг дольщикам. В этой статье мы попытаемся устранить этот пробел.

Для того чтобы определиться с составом затрат, которые можно трактовать как расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам, нужно понимать, о каких конкретно услугах идет речь. Закон № 214-ФЗ не конкретизирует, что следует понимать под услугами, которые застройщик оказывает дольщикам.

В соответствии с законодательством обязанность застройщика по договору заключается в том, что он должен построить объект, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать дольщику соответствующий объект долевого строительства.

Если сравнивать данные действия застройщика с действиями конкретных субъектов капитального строительства, то эти действия схожи с действиями заказчика строительства (теперь – технического заказчика), субъекта, которого привлекает застройщик для организации строительства объекта. За выполнение своих функций заказчик получает вознаграждение от застройщика.

Проводя аналогию, мы исходим из допущения, что дольщик поручает застройщику построить объект долевого строительства с передачей дольщику результата, за что застройщик и получает вознаграждение.

Это именно допущение, поскольку с юридической точки зрения застройщик не действует по поручению дольщика, ведь если бы дольщик не заключил соответствующий договор, объект все равно был бы построен застройщиком. Тем не менее такое допущение нам необходимо с целью возможности опереться в решении данного вопроса на соответствующую нормативную базу.

Перечень расходов, относящихся к расходам на содержание заказчика строительства, определяется Методическим пособием по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, рекомендованного к применению письмом Минстроя России от 13 декабря 1995 г. № ВБ-29/12-347 (далее – Методическое пособие). В этом документе приводятся статьи затрат на содержание заказчика.

Следует отметить, что данные статьи затрат лежат в основе расчета расходов на содержание службы заказчика, преду­смотренных главой 10 сводного сметного расчета строительства (приложение № 8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004), включаемых в стоимость строительства объекта (Дебет счета 08) по статье «Прочие капитальные затраты». Именно так и происходит, когда застройщик выполняет функции организации строительства самостоятельно, без привлечения соответствующего заказчика. Все расходы на свое содержание, связанные с организацией строительства, застройщик относит в стоимость строительства.

Привлечение заказчика

Ситуация меняется, когда застройщик привлекает специализированного заказчика.

В стоимость строительства по статье «Прочие капитальные расходы» застройщик относит сумму вознаграждения, которую он выплачивает заказчику за выполнение функций по организации строительства (плюс какую-то часть расходов на собственное содержание, если они относятся к строительству объекта). Заказчик же учитывает это вознаграждение как выручку от реализации, относя в уменьшение полученного дохода расходы на свое содержание.

Распределение расходов

Рассматривая варианты признания застройщиком выручки от реализации услуг застройщика по договорам с дольщиками, мы исходили из того, что на той стадии строительства, когда не было заключено ни одного договора с дольщиками, все расходы на свое содержание (согласно Методическому пособию) застройщик включает в стоимость строительства (Дебет счета 08) как предусмот­ренные главой 10 сводного сметного расчета. По мере заключения договоров с дольщиками эти же расходы частично становятся расходами, связанными с оказанием дольщикам услуг (как если бы заказчик оказывал услуги застройщику). Именно с этой целью их распределение проводилось между той частью строительства, которая потенциально принадлежит застройщику (на которую не заключены договоры долевого участия), и той частью строительства, на которую указанные договоры заключены пропорционально площади строительства, не обремененной договорами долевого участия, и площадью, на которую договоры заключены. Такой вариант распределения расходов, если он выбран, следует закрепить в учетной политике.

Расходы, не относящиеся к строительству

Однако следует иметь в виду, что у застройщика, осуществляющего долевое строительство, возникают и затраты, не относящиеся непосредственно к строительству объекта.

Это расходы на уплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными на нужды строительства, и коммерческие расходы, связанные с продажами объектов долевого строительства (расходы на рекламу, вознаграждение, выплаченное агентам, связанное с привлечением дольщиков и т. п.).

Эти затраты в стоимость строительства (в рамках долевого строительства) нельзя включить ни при каких обстоятельствах.

Как же их учитывать?

В соответствии с ПБУ 15/2008 расходы по займам признаются прочими расходами (Дебет счета 91), поскольку при долевом строительстве речь не идет о создании инвестиционного актива. В налоговом учете это внереализационные расходы, признаваемые в порядке, предусмотренном статьей 269 Налогового кодекса РФ.

Расходы на рекламу в соответствии с Планом счетов относятся к расходам на продажу и учитываются по Дебету счета 44. Сюда же следует отнести и выплаченное агентское вознаграждение, связанное с привлечением дольщиков.

Расходы на продажу признаются для целей определения финансового результата в порядке, определенном пунктом 19 ПБУ 10/99, с учетом связи между произведенными расходами и поступлениями.

Таким образом, учитывая эти расходы в бухучете по Дебету счета 44, признание их для целей определения финансового результата (отнесения в Дебет счета 90 субсчет «Себестоимость продаж»), может быть отложено до момента определения выручки от оказания услуг.

Если выручка от оказания услуг признается равномерно в каждом отчетном периоде, то и расходы на продажу также могут признаваться в каждом отчетном периоде в порядке, утвержденном учетной политикой организации. В налоговом учете расходы на рекламу и расходы, связанные с привлечением дольщиков, относятся к прочим расходам, признаваемым в порядке, предусмотренном статьей 264 Налогового кодекса РФ и учетной политикой для целей налогообложения.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/522820.html

Суть 214 ФЗ и изменения 2020 года

Вознаграждение застройщика по 214 фз

Последнее обновление: 09.02.2020

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2019 года и актуальны по 2020-й год. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

  • Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
  • Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
  • Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

  • Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
  • Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
  • Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
  • Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
  • Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
  • Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

  • Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
  • Самостоятельно застраховали свою ответственность;
  • Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
  • Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
  • Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
  • Составляют договор поручительства с учредителями;
  • Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
  • Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2020 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

  • Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
  • Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
  • Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
  • Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
  • Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

  • Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
  • Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
  • Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
  • Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
  • Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

  • Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
  • Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
  • Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

  • Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
  • Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
  • Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

  • Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
  • Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки.

Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ. Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается.

Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков.

То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено.

Если при эксплуатации несданного объекта долевого строительства, дольщик получал бы прибыль, но он её упустил, так как застройщик нарушил его права, то в судебном порядке можно требовать возмещение упущенной выгоды.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

  • Безвозмездного их устранения;
  • Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
  • Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство.

Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке).

Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Заключение

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2019 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/214-fz-sut-i-izmeneniya-2019-goda/

Использование денежных средств застройщиком. Статья 18 ФЗ 214 (ДДУ) с ми 2017

Вознаграждение застройщика по 214 фз

1. По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях:

  1. строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;
  2. уплата арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  3. подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;
  4. строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
  5. внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
  6. платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и связанные с его исполнением, если строительство жилья экономического класса по этому договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
  7. платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору о развитии застроенной территории, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
  8. платежи по заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности договору о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договору о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договору о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
  9. подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в пунктах 6 — 8 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
  10. уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7 — 9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;
  11. платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве;
  12. размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке;
  13. оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика;
  14. уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов;
  15. уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
  16. возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных статьей 9 настоящего Федерального закона;
  17. оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования;
  18. оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;
  19. денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации;
  20. оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.

2. Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17 — 20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства.

3. Осуществление операций по расчетному счету застройщика в целях, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, не допускается.

4. Совокупный размер авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства

5. Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждых многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 настоящей статьи.

6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство.

7. Застройщик не вправе:

  1. привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи;
  2. использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;
  3. принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
  4. выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;
  5. предоставлять займы и ссуды;
  6. приобретать ценные бумаги;
  7. создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций;
  8. совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.

8.

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, только после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

9.

Сделка, совершенная застройщиком с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, либо публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях. Предполагается, что другая сторона сделки знала об установленных ограничениях в случае, если полное фирменное наименование юридического лица содержит слова «специализированный застройщик».

   Если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения статьи 18 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

Источник: https://zastroy.advokati-moscow.ru/214-fz/statya-18-ispolzovanie-denezhnyih-sredstv-zastroyshhikom/

Что нужно знать о расчетах по ДДУ? – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Вознаграждение застройщика по 214 фз

Граждане, желающие приобрести квартиру по договору долевого участия, задаются вопросом: как производятся расчеты по ДДУ? Оформление договоров долевого участия является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Почему? Покупка жилого помещения по ДДУ обойдется на порядок дешевле, чем приобретение уже готовой квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке.

Строительные компании нередко предлагают своим клиентам произвести оплату по ДДУ при подписании договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Покупка жилья по ДДУ у застройщика на начальных этапах строительства гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупка уже готовой квартиры. Существует негласное правило, согласно которому чем раньше заключен договор долевого участия, тем дешевле стоит квартира.

На последних этапах строительства квадратные метры по стоимости лишь немного уступают ценам, существующим на вторичном рынке жилья.

Поэтому, наиболее выгодно покупать жилье и производить выплаты по ДДУ в тот период, когда жилой дом находится еще в проекте, либо строительство только началось.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании активно уговаривают вас заключить договор.

Как оплачивать ДДУ? Когда платить за квартиру при долевом участии? В законодательстве четко установлено, что оплата до регистрации ДДУ недопустима, она производится только после его регистрации в Росреестре.

Таким образом, сначала должно произойти подписание договора, затем – его регистрация, и только потом – перечисление средств.

Ранее недобросовестные застройщики вместо договора долевого участия могли предложить заключить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

В настоящее время, в соответствии с п. 2 ст.

1 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, приобретение и оплата застройщику за квартиру, которая на момент продажи не сдана в эксплуатацию, возможна только по договору долевого участия, и никак иначе.

Вышеуказанный закон регулирует все правоотношения застройщика и покупателя, в том числе и по договору уступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий.

Вы также можете рассчитать примерный размер неустойки, которую получите в случае задержки передачи объекта долевого строительства в вашу собственность. Для этого достаточно будет пройти по ссылке «Калькулятор ДДУ» и заполнить специальные поля.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.

Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика.

Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу.

В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.

Ранее использовались следующие способы расчета по ДДУ:

С 1 июля 2019 года расчеты по договорам долевого участия возможны только с использованием эскроу-счетов.

Но в этом правиле есть и исключения. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480, которое закрепляет критерии, допускающие привлечение денег дольщиков без применения эскроу-счета.

Данное постановление применяется в отношении договоров, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

В частности, застройщик может не использовать эскроу-счета, если многоквартирный дом построен не менее чем на 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет не менее 10% от общего объема продаваемых квартир.

Что это означает на практике? Три стороны сделки: продавец (застройщик), покупатель (участник ДДУ) и банк (гарант или эскроу-агент) заключают трехсторонний договор. В соответствии с договором покупатель перечисляет взносы по договору долевого участия на специальный счет эскроу, открытый в банке, а продавец сможет забрать их только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Банк, как гарант сделки, не только следит за тем, чтобы все условия были выполнены, но и защищает обе стороны договора.

С одной стороны, продавец не сможет воспользоваться деньгами покупателя без исполнения своей части договора, то есть, денежные средства покупателя полностью защищены.

С другой – банк гарантирует продавцу, что после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик получит оплату в полном объеме.

Таким образом, если девелопер сорвет срок выполнения обязательств по ДДУ, помимо прямой ответственности застройщика за нарушение сроков в соответствии с заключенным договором, он еще будет наказан и опосредованно: пока объект строительства не будет введен в эксплуатацию, никаких денег девелопер не получит.

Несмотря на четкие положения российского законодательства в отношении сроков и порядка оплаты жилья по ДДУ, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Иногда практикуется даже оплата по ДДУ наличными в кассу компании-девелопера.

Самая распространенная причина таких рискованных действий – желание «перехватить» выгодную жилплощадь.

Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение и вносят деньги до регистрации ДДУ.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации.

К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%.

Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Так или иначе, производя оплату договора долевого участия до регистрации в Росреестре, дольщик рискует своими деньгами. Может возникнуть ситуация, что регистрирующий орган откажет застройщику в регистрации, соответственно, договор будет считаться незаключенным.

Если в такой ситуации при расчетах с девелопером использовать эскроу счета, то озвученных выше проблем можно будет избежать.

В этом случае участник долевого строительства напрямую застройщику ничего не передает, таким образом, он гарантированно защищен от мошеннических действий девелопера.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам по недвижимости. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, в котором указано, что участник договора обязуется возместить все расходы застройщика по содержанию жилого помещения с того момента как дом был введен в эксплуатацию и до подписания акта приемки квартиры. Как происходит оплата за содержание в ДДУ? Согласно положениям ЖК РФ, она должна производиться после передачи жилого помещения участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект.

Далее, в бухгалтерском учете девелопера они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика по договору долевого участия.

Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков на возведение дома не могут облагаться налогом на прибыль. Однако на средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке начисляются налоги.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная застройщиком прибыль, облагаемая налогом.

Юристы настоятельно рекомендуют не рисковать финансовыми средствами и не выплачивать застройщику никаких денег до регистрации ДДУ в Росреестре. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после подписания, но до регистрации договора?

В данном случае возможно два варианта развития событий:

  1. Застройщик регистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадают.
  2. Росреестр отказывает в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникает проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получает никаких прав на будущую квартиру.

В этой ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за юридической консультацией или практической помощью по защите ваших интересов в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Одним из направлений нашей деятельности является защита прав и интересов пострадавших дольщиков в случае:

  • нарушения сроков сдачи объекта по ДДУ;
  • необходимости устранения застройщиком недостатков, выявленных после передачи квартиры в собственность покупателя;
  • возврата уплаченных покупателем денежных средств при банкротстве девелопера;
  • других ситуаций, требующих практической помощи юристов, в том числе и при строительстве зданий по договору подряда.

Мы можем предложить вам несколько вариантов оплаты наших услуг, среди которых:

  • оплата по факту, то есть после успешного завершения дела;
  • полная или частичная предоплата, но с гарантией возврата денег в случае проигрыша в суде.

Все будет зависеть от перспектив дела и от нашей уверенности в положительном исходе. Для определения условий мы проводим предварительный анализ каждого дела.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/oplata-ddu-chto-nuzhno-znat

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.