Восстановительная стоимость объекта недвижимости это

Глава 6

Восстановительная стоимость объекта недвижимости это

Глава 6. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. Общая характеристика затратного подхода

В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.

Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

· когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

· когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

· когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

· для оценки объектов незавершенного строительства;

· для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

· для оценки в целях страхования;

· для итогового согласования стоимости.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

Сон = Сзу + СВ или Сон = Сзу + СЗ,

где

Сон – стоимость объекта недвижимости;

Сзу – стоимость земельного участка;

СВ – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

СЗ – стоимость замещения улучшений земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:

Сон = Сзу + ПСВ – И или Сон = Сзу + ПСЗ – И,

где

Сон – стоимость объекта недвижимости;

Сзу – стоимость земельного участка;

ПСВ – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

ПСЗ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка;

И – износ объекта оценки.

Полная стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Полная стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.

Алгоритм затратного подхода:

1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания;

2) расчет износа;

3) оценка рыночной стоимости земельного участка;

4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.

6.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) методом сравнительной единицы

Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства, поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством. (Полный перечень затрат, отражаемых в себестоимости, приводится в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ № БЕ-11-260/7, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства от 4 декабря 1995 г.)

К прямым затратам относятся:

· стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

· заработная плата рабочих;

· стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;

· стоимость коммунальных услуг;

· стоимость доставки и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

· стоимость инвестиций в землю;

· гонорары проектно-сметным организациям;

· маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

К косвенным расходам относят и накладные расходы.

Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Рассмотрим общую структуру затрат при расчете полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)

1. Строительно-монтажные работы.

1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций.

1.2. Заработная плата основных рабочих.

1.3. Эксплуатационные затраты (стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.).

1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей.

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ.

1.5. Накладные расходы.

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА.

1.6. Прибыль подрядчика.

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ)

2. Стоимость инженерного оборудования.

3. Косвенные затраты инвестора.

3.1. Инвестиции в землю.

3.2. Оплата услуг проектно-сметных организаций.

3.3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты.

3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта.

3.5. Прочие затраты.

3.6. Налоги.

ЗАТРАТЫ ИНВЕСТОРА – ВСЕГО.

4. Прибыль инвестора.

ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ ВОСПРОИЗВОДСТВА.

(ПОЛНАЯ СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ).

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения):

· метод сравнительной единицы;

· метод разбивки по компонентам;

· метод количественного обследования.

Рассмотрим методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения).

6.2.1. Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 типичного сооружения.

ПСЗ =С1 м2 · So · Кп ·Кн · Км · Кв · К пз · К ндс ,      (6.1)

где ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого объекта;

С1 м2 – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;

So – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (Кл = 1,1 – 1,2) (Может указываться площадь, рассчитанная исходя из замеров по внутреннему периметру здания, в то время как строительная площадь рассчитывается исходя из замеров по внешнему периметру объекта);

Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);

Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

· единое функциональное назначение;

· близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

· сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

· другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить Укрупненные показатели стоимости строительства.

Укрупненные показатели стоимости строительства издаются консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и ежеквартальное издание «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков КО-ИНВЕСТ основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании КО-ИНВЕСТ на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.

Источник: http://www.e-biblio.ru/book/bib/05_finansy/ocenka_nedvigim/posob/216.1.6.html

Определение восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость объекта недвижимости это

Известны четыре основные метода определения стоимости воспроизводства (замещения):

· Метод сравнительной единицы (удельной стоимости) –скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м² , м³, 1 место, погонный метр и т.д) умножается на количество единиц оцениваемого объекта

Св = (С69 + SПi69) ´ Ос ´ Км ´ К84 ´ Кn ´ Кз ´ Кндс (1)

где Св – полная восстановительная стоимость объекта на дату оценки;

С69 – удельное значение базисного укрупненного показателя восстановительной стоимости типичного объекта в ценах 1969 г.;

Пi69 – i-ая поправка к удельному показателю в ценах 1969 г.;

Ос – строительный объем, м³;

Км – коэффициент учитывающий местоположение объекта;

K84 – комплексный коэффициент, переводящий цены 1969 г. в цены 1984 г.,

Kn – региональный индекс, берется по данным Управления государственной вневедомственной экспертизы Ярославской области по видам работ и сооружений на дату оценки к ценам 1984 г.

Кз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.

· Поэлементный метод расчета – метод разбивки на компоненты заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта исходя из поэлементных затрат (на материалы, рабочую силу, на производство земляных работ, монтаж и т.д.);

· Сметный способ расчета – составление объектных и сводных смет строительства данного объекта, как если бы он строился вновь (наиболее трудоемкий метод);

· Индексный способ оценки определяет восстановительную стоимость объекта как произведение балансовой стоимости и индекса, установленного Правительством (Госкомстатом) РФ.

2.2. Оценка износа.

Оценка износа. Износ – это потеря стоимости с течением времени под действием различных факторов.

В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Устранимый износ –это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим жизненный цикл здания.

Рисунок 2 – Жизненный цикл зданий

*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования , модернизации или изменения условий;

**Может быть больше, чем фактический возраст здания.

Срок экономической жизни (ЭЖ)– отрезок времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период времени проводимые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни (ФЖ)– период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и др.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭВ) основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома, его и должен рассчитать оценщик.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е.

износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

К функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям. Аналогично физическому износу, функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

С точки зрения текущих рыночных стандартов функциональный износ вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов;

· недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

· “сверхулучшениями” ((позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

Внешний износ или экономический износ вызывается внешними по отношению к объекту оценки факторами: изменением экономической, экологической ситуации, законодательными изменениями. В большинстве случаев он является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей среды.

Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

o Метод непосредственного осмотра – накопленный износ оценивается в виде процентных потерь от восстановительной стоимости объекта. Суждение о величине износа по результатам осмотра объекта выполняется оценщиком на основании практического опыта или заключения строительного эксперта;

o Метод прямых рыночных сравнений. На основе анализа цен сделок со сравнимыми объектами определяется реакция рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравнимого объекта вычитается из восстановительной стоимости объекта в первоначальном виде.

В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравнимых объектов, на основании которых определяется накопленный износ объекта оценки. В этом методе не рассматриваются причины износа.

Тем не менее, при наличии информации он является самым точным;

o Метод срока жизни. Оценивается действительный возраст улучшений, который затем делится на известный срок экономической жизни объекта оценки.

И = (ЭВ : ФЖ)·100 = [ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ)] · 100 , %

И = [ЭВ : (ЭВ + ОСЭЖ)] · 100 , %

o Метод капитализации потерь в арендной плате – применяется для оценки функционального и внешнего износа

o Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Применяется для оценки функционального износа.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости рассчитываемая с использованием затратного подхода определяется по формуле:

РС = РСзу + (ВСу – И), где

РСзу – рыночная стоимость земельного участка;

ВСу – восстановительная (замещения) стоимость улучшений (здания);

И – общий накопленный износ улучшений.

Сравнительный подход.

Метод прямого сравнения продаж основан на предпосылке, что стоимость оцениваемого имущества определяется ценами недавних сделок со схожим по своим характеристикам имуществом.

Этапы оценки недвижимости методом прямого сравнения продаж:

o Выявление недавних продаж сопоставимых с оцениваемым объектов на основе анализа состояния и тенденций развития рынка недвижимости и ,в особенности того сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

o Сбор, проверка и анализ информации по объектам-аналогам;

o Сопоставление характеристик аналогов и объекта оценки с целью выявления существующих между ними различий, касающихся: прав собственности, условий финансирования, условий и времени продажи, местоположения, физических характеристик;

o Внесение поправок в цены продаж аналогов, компенсирующих выявленные различия;

o Определение средней или средневзвешенной стоимости единицы сравнения объектов-аналогов. В качестве единицы сравнения могут быть взяты физические ( 1 м², 1 м³, 1 п.м, 1 га) или экономические (цена за 1 театральное или ресторанное место) единицы.

Поправки к объектам-аналогам могут быть процентными и стоимостными. Для расчета и внесения поправок используют методы:

o Анализа парных продаж;

o Экспертные;

o Статистические (корреляционно-регрессионный анализ зависимости между изменениями цен объектов и изменениями каких-либо их характеристик).

Метод валовой ренты основан на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором.

Процесс оценки методом валовой ренты включает в себя следующие этапы:

· формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. С высокой долей достоверности можно использовать данные предложений о продаже и аренде.

Подбор аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом производится, как правило, по функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т.п.

) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы.

· Рассчитывается валовый рентный мультипликатор по формуле:

ВРМ = Цена продажи (предложения) сопоставимого объекта

ПВД

· После расчета нескольких значений валового рентного мультипликатора согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

m

РС = ПВД о × ВРМ ср = ПВД о × [Σ(Цia : ПВДia)] : m,

РС – вероятная цена продажи объекта оценки;

ПВД о – валовый доход объекта оценки;

ВРМ ср – усредненный валовый рентный мультипликатор по аналогам;

Цia – цена продажи i –го аналога;

ПВДia – потенциальный валовый доход i-го аналога;

m – количество отобранных аналогов.

Доходный подход.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

· Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении инвестиционной и рыночной стоимостей объекта.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

Источник: https://zdamsam.ru/a5036.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.