Восстановительная стоимость недвижимости это

Восстановительная стоимость зданий. Оценка зданий

Восстановительная стоимость недвижимости это

В теории оценочной деятельности восстановительная стоимость зданий трактуется как затраты на строительство здания – предмета оценки на конкретную дату.

В процессе оценки недвижимости возникает проблема оценки устаревших материалов, элементов строения, не соответствующих действующим нормам строительства. В этих случаях рассчитывают стоимость строительства строения (смету) с аналогичной полезностью.

При этом оценщик имеет смету затрат на основе стоимости замещения. Сметы могут различаться по величине восстановительной стоимости, а также по степени износа.

Оценка здания по восстановительной стоимости выполняется либо по стоимости замещения, либо по восстановительной стоимости. Выбор вида стоимости для определенного задания эксперт обязан объяснить в отчете для верного понимания итогового результата стоимости.

Стоимость воспроизводства – это смета затрат на строительство копии здания с применением тех же материалов, дизайна, стандартов, проекта и т.д.

В практической деятельности смету на воспроизводство определить сложно, поскольку сооружения могут быть выполнены из материалов, не производящихся в настоящее время, не имеющих расценок на требуемую дату.

Одновременно стоимость воспроизводства удобна для расчета износа. Оценка здания требует знаний в сфере проектно-сметного дела.

Стоимость замещения – это смета затрат на строительство сооружения с эквивалентной оцениваемому объекту полезностью с применением современных материалов, действующих стандартов, проекта.

Использование эквивалента замещения упрощает оценку, поскольку основывается на достоверной информации о строительстве, исключает оценку видов функционального износа, но иные виды старения необходимо рассчитывать.

Классификация затрат на строительство:

  1. Прямые затраты;
  2. Косвенные затраты;
  3. Предпринимательский доход.

Прямые затраты – это капитальные расходы, связанные с созданием строений.

Косвенные затраты – это капитальные расходы, косвенно относящиеся к строительству (оплата труда, стоимость кредитов, текущие расходы, сбор за аренду, маркетинговые расходы, продажу). Вознаграждение предпринимателя учитывает вознаграждение за риск своевременной реализации проекта.

При расчете стоимости эксперт анализирует прибыль девелоперов, прибыль предпринимателя, равную разности полных затрат на строительство и цены объекта на рынке.

Прямые затраты – сметная стоимость работ по монтажу с учетом прямых, накладных расходов и прибыли организации. Прямые расходы содержат заработную плату, строительные материалы, расходы по эксплуатации механизмов.

Накладные расходы определяются по нормативам и включают расходы на транспорт, управленческий аппарат и др. Прибыль подрядной монтажной организации зависит от себестоимости строительных работ, оплачивается инвестором.

При расчете расходов подрядной организации эксперт оценочной компании учитывает обстоятельства:

  • При крупных габаритах здания применяются прочные конструкции. Затраты определяются качеством материалов и работ, поэтому материалы должны быть определены.
  • Степень конкуренции подрядчиков на рынке определяет уровень расходов;
  • Уровень расходов накладных определяется мощностями подрядчика.

Косвенные затраты – расходы на строительство, не относящиеся к строительному договору, включающие:

  • Проектные работы;
  • Консалтинг, юридические услуги;
  • Финансирование за счет кредита;
  • Страхование рисков;
  • Налоги в период строительства;
  • Затраты на освоение;
  • Расходы на маркетинг;
  • Административные затраты девелопера и др.

При определении косвенных затрат эксперт учитывает определенные обстоятельства.

При оценке недвижимости в условиях неразвитого рынка косвенные затраты содержат дополнительные расходы (маркетинговые, комиссионные, административные и т.д.).

Часть затрат определяется объемом строительства, эти затраты оценивают в процентах от затрат прямых, а другая часть определяется типом недвижимости, оцениваются прямым счетом.

Предпринимательский доход — часть стоимости строения на рынке, представляющая прибыль, образующуюся при строительстве с учетом рисков. Доход предпринимателя равен разности цены продажи объекта на рынке и общими затратами.

 Предпринимательский доход – составной элемент стоимости зданий на рынке.

На практике для расчета дохода предпринимателя применяют анализ сделок с объектами – аналогами, определяют нормативный процент дохода, который устанавливается к показателям стоимости (прямые затраты, сумма затрат, сумма затрат и стоимости участка, стоимости проекта).

Таким образом, оценка строений по восстановительной стоимости – удобный, освоенный профессионалами метод оценки недвижимости.

Источник: http://1-ocenka.ru/content/vosstanovitelnaya-stoimost-zdanii-otsenka-zdanii

Восстановительная стоимость: формула

Восстановительная стоимость недвижимости это

]]>]]>

Восстановительная стоимость представляет собой стоимость основных фондов, скорректированную от первоначальной в результате проведенной переоценки объекта. Действующее законодательство разрешает коммерческим организациям регулярно (не чаще одного раза в год) пересматривать стоимость ОС, ориентируясь на изменение рыночных цен и принимая во внимание прогнозируемую инфляцию.

Возможность переоценивания имущества существует как для основных фондов, так и для нематериальных активов (НМА).

Регулируют применение этой нормы ПБУ 6/01 и ПБУ 14/2007,  хотя применительно к НМА законодатель использует термин «текущая рыночная стоимость» с приближенным значением к понятию «восстановительная».

Поговорим о том, как рассчитать восстановительную стоимость основных средств и на что при этом следует обратить внимание.

Первоначальная и восстановительная стоимость основных средств

Производственные фонды служат длительное время, постепенно изнашиваясь и передавая свою стоимость готовому продукту. Поэтому их учет выстроен так, чтобы одномоментно можно было увидеть начальную цену объекта, постепенную ее потерю (износ) и остаточную стоимость. Различают три стоимости ОС: первоначальную, остаточную и восстановительную.

Первоначальная стоимость отражает реальные затраты на приобретение имущества (цена объекта + затраты на установку, транспортировку и др.). Она не меняется, если только речь не идет о реконструкции, достройке или частичной ликвидации объекта. Потеря стоимости активов отражается в их оценке по остаточной стоимости. Это первоначальная стоимость, уменьшенная на сумму износа.

Со временем и под влиянием постоянно изменяющегося рынка первоначальная стоимость уже не соответствует действительной стоимости имущества. Поэтому встает вопрос о восстановлении цены, отражающей реалии рынка. Такое соответствие и достигается путем переоценки, а стоимость переоцененного актива становится восстановительной.

Первоначальная восстановительная и остаточная стоимость

Поговорим подробнее о категориях восстановительной стоимости. Стоимость современных аналогов активов по отношению к уже использующимся объектам, подлежащим переоценке, является полной восстановительной стоимостью. А поскольку работающие активы уже в какой-то мере изношены, их восстановленная стоимость не может быть полной, а лишь приближенной к рыночной и с учетом начисленного износа.

И здесь уместно понятие первоначальной восстановленной стоимости. Т.е. после проведения переоценки объекта его первоначальная стоимость становится первоначальной восстановительной, т. е. первоначальной ценой актива на текущий момент.

Правилом переоценки является пропорциональное распределение прироста (или уменьшения) стоимости на сам актив и его амортизацию, т. е. пересчитывается не только цена объекта, но сумма износа по нему. Пересчитанная стоимость за минусом амортизации будет называться остаточной восстановительной стоимостью.

Как определяется восстановительная стоимость основных фондов

Для определения восстановительной стоимости ОС используют разные методы. Анализируют:

  • цены на аналогичные объекты по данным производителей, торговых организаций;
  • информацию статистических органов,
  • заключения экспертов о текущей стоимости аналогичных ОС.

Устанавливают «новую» стоимость объектов индексацией или прямым пересчетом на основе данных на аналогичные продукты. Как правило, для проведения переоценки привлекают специалистов-оценщиков, которые переоценивают каждый объект, учитывая все рыночные критерии и износ активов.

Процедуре переоценки предшествует большая организационная работа. Необходимо:

  • выбрать объекты ОС, которые будут подвергнуты переоценке;
  •  заключить договор с лицензированным оценщиком;
  •  издать приказ о проведении переоценки, куда следует включить перечень оцениваемого имущества. В нем указывают:

– наименование объектов;

– даты их приобретения/изготовления, ввода в эксплуатацию. 

Основными критериями определения восстановительной стоимости основных производственных фондов для выполнения переоценки выступают:

 • первоначальная или текущая стоимость (если объект ранее переоценивался) на начало отчетного года;

• амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.

Преследуя цели приближения к рыночной стоимости ОС, переоценкой регулируется первоначальная стоимость, поэтому итогом переоценки может стать дооценка либо уценка фондов.

Установив величину полной восстановительной стоимости, можно определить восстановительную стоимость основных средств после переоценки. Ее находят умножением полной восстановительной стоимости на отношение остаточной стоимости к первоначальной (до переоценки). По формуле:

Св = Сп х Коц, где

Св – восстановительная стоимость объекта,

Сп – первоначальная стоимость,

Коц – оценочный коэффициент.

По оценке специалиста, первоначальная стоимость станка (100 000 руб.), работающего в предприятии 3 года (36 мес.), снизилась по сравнению с рыночными аналогами на 30%. При переоценке актива применили коэффициент 1,3 и рассчитали восстановительную первоначальную стоимость объекта:

Св = 100 000 х 1,3 = 130 000 руб.

Справедливости ради, заметим, что корректирующий коэффициент не всегда используется. Определить восстановительную стоимость объекта можно, опираясь на анализ рыночной ситуации и цену аналоговых продуктов, подтвержденную документально.

 Вернемся к примеру:

После установления цены станка на текущий момент необходимо рассчитать его текущую остаточную стоимость. Вычислим ее по формуле:

Сов = Спв х Сост/ Спер, где

Сов – остаточная восстановительная стоимость,

Спв – полная (первоначальная) восстановительная, а Сост и Спер остаточная и первоначальные стоимости актива до переоценки.

Допустим, что установленный в организации срок службы станка составляет 8 лет (96 мес.). Тогда

Сост = 100 000 – (100 000 / 96 х 36) = 100 000 – 37 500 = 62 500 руб.

Подставим значения в формулу:

Сов = 130 000 х 62 500 / 100 000 = 81 250 руб.

Таким образом, восстановительная первоначальная стоимость станка на день переоценки составила 130 000 руб., его текущая остаточная стоимость увеличилась с 62 500 руб. до 81250 руб., а начисленный износ составил 48 750 руб. (130 000 – 81 250) вместо 37 500 руб. до переоценки. 

Источник: https://spmag.ru/articles/vosstanovitelnaya-stoimost-formula

Методы определения стоимости восстановления

Восстановительная стоимость недвижимости это

Несмотря на широкую номенклатуру сметных нормативов, применяемых для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что при оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные подходы.

В первую очередь в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого доступа к условиям подрядных контрактов эту информацию можно получить у местных строительных подрядных организаций.

Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки.

Одним из направлений такой работы является использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)».

В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения — 1м2 площади, 1 м³ строительного объема — для различных типовых зданий и сооружений.

УПВС учитывают осредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Областью применения УПВС являются здания и сооружения, возведенные по типовым проектам в основном в период 1930—80 гг.

Основываясь на рассмотренной выше системе сметных нормативов, в современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода определения стоимости нового строительства. Они же ложатся в основу оценки стоимости восстановления. (Часто эти методы определения СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ неграмотно рассматривают как классификацию методов затратного подхода.

В действительности их применением реализуется лишь один конкретный этап алгоритма затратного подхода, а именно этап оценки восстановительной стоимости. В оценке недвижимости затратный подход представлен только одним (одноименным) методом — затратным).

Среди них:— базисно-индексный метод;— ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок);— модульный метод (метод разбивки по компонентам);

— метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей). Рассмотрим их последовательно.

Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметнои документации в базисном уровне цен (1955,1969,1984,1991, 1994 или 1998—1999 гг.

) и применение системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве — РЦЦС) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984 г. как наиболее полная и подробная.

При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета на весь комплекс СМР для различных типов зданий, так и дифференцированные коэффициенты пересчета, учитывающие все виды работ, включающие в себя раздельно удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывают прикладные исследования, разница в значениях восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, составляет 10—15%.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет является эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела, и при его использовании желательно привлечение специалистов-сметчиков проектных или подрядных строительных организаций.

Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных Ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.

Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле

Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов определяются по нормативным данным, а в качестве стоимости единицы объема каждого ресурса принимается их текущая рыночная стоимость.

Ресурсный метод, основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных ценах, дает лучшее приближение к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно-индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.

Несмотря на то что в настоящее время разработано много программных комплексов по составлению и выпуску смет, в практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает трудоемкое определение объемов СМР, расходов строительных материалов, стоимости и времени эксплуатации строительных машин. Однако в современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

Необходимо обратить внимание также на следующую особенность ресурсного метода.

Поскольку он использует текущие рыночные цены и расценки, учитывающие современную технологию производства работ, современные материалы и современные машины и механизмы, можно констатировать, что при оценке объектов с хронологическим возрастом, по крайней мере свыше пяти лет, ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки 1999 г. (ЕРС-99).

Следует также иметь в виду еще два дополнительных обстоятельства, относящихся как к ресурсному, так и к базисно-индексному методу.

Во-первых, при использовании индексов к полной стоимости СМР по видам работ или текущих рыночных цен ресурсов происходит перераспределение удельных весов конструктивных элементов и инженерных систем в общей стоимости замещения (из-за разной степени удорожания элементов).

Во-вторых, следует осторожно использовать в расчете износа имеющиеся нормативные данные о сроках службы оцениваемых конструктивных элементов и инженерных устройств из современных материалов, так как долговечность последних может не соответствовать характеристикам долговечности материалов, заложенным в нормативных данных.

При этом определение физического износа конструктивных элементов объекта по нормативным срокам службы может быть некорректным.

С учетом изложенного применение ресурсного метода при определении полных затрат на новое строительство существующих объектов возможно с двумя оговорками:

1) фактически определяется стоимость замещения;
2) использование нормативных сроков службы элементов при расчете величины физического износа может быть некорректным.

Разновидностью ресурсного метода является ресурсно-индексный метод, отличающийся тем, что цены ресурсов берутся не текущие, а базового уровня, например, по состоянию на 1 января 1984 г.; 1 января 1991 г.; 1 июля 1999 г. или др.

При этом стоимости ресурсов получаются также базового уровня.

Для перехода к текущему уровню цен необходимо базовые стоимости ресурсов умножить на соответствующие индексы, после чего просуммировать результаты для получения величины прямых затрат в текущем уровне цен.

Второй разновидностью является упрощенный вариант ресурсного метода, отличающийся тем, что затраты на заработную плату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин определяются не на основе элементных сметных норм или показателей ресурсов, а в процентном отношении от стоимости строительных материалов на основании среднестатистических данных строительных организаций или конкретного подрядчика (для определенного типа зданий).

Модульный метод(метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.

Определяется в процентном отношении доля любого (любых) из основных (капитальных) модулей в общей стоимости объекта. Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а при его отсутствии — из сборников укрупненных сметных нормативов

(УПСС, Прейскуранты) и укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Расценки на соответствующие виды работ (модули) выбираются из имеющейся сметной документации или из укрупненных сметных нормативов (УСН, УПБС BP, УПСС, Прейскуранты и др.). При отсутствии таких расценок составляются локальные сметы на соответствующие виды работ базисно-индексным или ресурсным методом.

Стоимость строительства всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов (модулей) по формуле

Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного удельного вклада, выраженного в процентах, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.

Выполнение сметного расчета с использованием укрупненных нормативов требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.

Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др.

, в зданиях определенного типа в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона.

Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе, например из бюллетеней РЦЦС, базисные цены — из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании и технических системах.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле

Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность порядка 15—20%.
Сборники УПВС разработаны в 1970—1972 гг. и были предназначены для переоценки зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных с 1 января 1969 г.
Всего было разработано 39 сборников УПВС различных отраслей народного хозяйства.

УПВС сгруппированы по видам зданий и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т.д.

в зависимости от ряда параметров (их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальной поясе, с учетом вида климатического района через соответствующие поправочные коэффициенты).

УПВС включают:— все прямые затраты;— накладные расходы и плановые накопления;— общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;— стоимость проектно-изыскательских работ;— затраты, связанные с производством работ в зимнее время;— затраты на временные здания и сооружения;

— стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и др.

В случае если оцениваемый объект был построен ранее базисного года (в зависимости от применяемого сборника), то для определения стоимости строительства объекта нужно показатель восстановительной стоимости (1 м³, 1 м², 1 пог. м), подобранный из подходящей таблицы сборника, умножить на строительный объем объекта, поправочные коэффициенты и индексы удорожания по формуле

В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчета базисного периода, то восстановительная стоимость базисного периода должна быть скорректирована к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обусловливается влиянием научно-технического прогресса (НТП) на стоимость строительства. Это влияние двояко.

С одной стороны, НТП ведет к совершенствованию, повышению эффективности технологии строительства, что вызывает сокращение затрат в расчете на единицу строительной продукции.

С другой стороны, НТП ведет к появлению дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными видами связи, коммуникации, обслуживания и т.п.).

Так, по данным Главгосэкспертизы, в результате НТП удорожание строительства составляло 5—6% в год, а его удешевление — 3—4% в год. Результатом этого стало письмо Госстроя СССР от 5 октября 1981 г. № 79-Д «О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов». Этим письмом величина повышающей поправки была разрешена в размере до 3%.

Таким образом, для целей повышения точности оценки рекомендуется корректировать восстановительную стоимость базисного периода* в размере 2% в год.

Например, оценивается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию 1 января 1974 г. Его восстановительная стоимость, определенная по сборнику УПВС, равна 100 ООО руб. на 1 января 1969 г. В этом случае стоимость его строительства на 1 января 1974 г. следует принять равной 100 ООО х (1 + 0,02)5 — ПО 408 руб.

Далее полученная величина индексируется согласно порядку, описанному выше, и увеличивается на НДС и размер прибыли застройщика.

В целом метод УПВС рекомендуется использовать для оценки зданий, построенных в 1930—1980 гг.

Метод сравнительной единицы очень широко используется оценщиками, однако применять его нужно очень осторожно, так как названные источники информации (УПСС, Прейскуранты, УПВС) содержат много особенностей, которые необходимо знать и учитывать (например, то, какие затраты входят в единичную стоимость).

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010. — 752 с

Источник: http://snip1.ru/house/metody-opredeleniya-stoimosti-vosstanovleniya/

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Восстановительная стоимость недвижимости это

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно.

Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценканедвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи. 

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости. 

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-prokhodit-otsenka-rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.