Восстановительная стоимость квартиры это

Содержание

Восстановительная и действительная стоимость зданий

Восстановительная стоимость квартиры это

Здания и сооружения независимо от их класса в процессе эксплуатации подвергаются износу.

Для определения износа вводится понятие восстановительной и действительной стоимости.

Восстановительная стоимость – первоначальная стоимость здания без учета износа в ценах времени обследования.

В восстановительную стоимость включают:

– прямые затраты

– накладные расходы

– расходы по отводу и освоению строительного участка

– стоимость проектно-изыскательных работ

– затраты на производство работ в зимнее время

– оплата труда

– содержание дирекции предприятия

– убытки от сноса временных зданий и сооружений

– разное

Действительная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость за вычетом процента износа элементов здания.

Износ здания делится на физический и моральный.

4. Основные нормативные требования по планировке жилых помещений при реконструкции зданий

Общие указания: санитарно-гигиенические требования, освещенность и инсоляция.

1. Высота жилых помещений от пола до потолка должна быть не менее 2.5 м, для климатических подрайонов 1А,1Б,1Г,1Д,11А-не менее 2.7 м.

Высоту этажей от пола до пола для жилых домов социального значения рекомендуется принимать не более 2.8 м., для климатических подрайонов 1А,1Б,1Г,1Д,11А-не более 3.0 м.

Высота внутриквартирных коридора должна быть не менее 2.1 м.

В жилых помещениях в кухне, расположенных в мансардном этаже, допускается меньшая высота относительно нормируемой на площади, не превышающей 50% общей площади помещений.

2. Продолжительность инсоляции, соответствующая СНиП 2.07.01-89* ,должна быть обеспечена: в одно- ,двух- и трехкомнатных квартирах -не менее чем в одной комнате; в четырех-, пяти-, шестикомнатных -не менее чем в двух комнатах.

3. Естественное освещение должны иметь жилые комнаты, кухни, неканализованные уборные, входные тамбуры(кроме ведущих непосредственно в квартиры),лестничные клетки, общие коридоры в жилых зданиях коридорного типа ,а также помещения общественного назначения в общежитиях и жилых домах для престарелых и семей с инвалидами.

Естественное освещение следует принимать согласно требованиям СНиП II-4-79.При этом отношение площади световых проемов всех жилых комнат и кухонь квартир и общежитий к площади пола этих помещений, как правило, не должно превышать 1:5,5.

Минимальное отношение должно быть не менее 1:8,для мансардных этажей, при применении мансардных окон, допускается принимать отношение 1:10. Длина общих коридоров не должна превышать при освещении через световые проемы в наружных стенах в одном торце 24 м, в двух торцах-48 м.

При большей длине коридоров необходимо предусматривать дополнительное естественное освещение через световые карманы. Расстояние между двумя световыми карманами должно быть не более 24 м,а между световым карманом и световым проемом в торце коридора – не более 30 м.

Ширина светового кармана должна быть не менее половины его глубины . Через световой карман, которым может служить лестничная клетка, допускается освещать коридоры до 12 м, расположенные по обе ее стороны.

4. В домах, проектируемых для 2 и 3 климатических районов, помещения, имеющие естественное освещение, должны быть обеспечены проветриванием через фрамуги, форточки или другие устройства.

При этом квартиры, проектируемые для 3 климатического района, должны быть обеспечены сквозным или угловым проветриванием, допускается также вертикальное проветривание.

В секционных домах, проектируемых для 3 климатического района, допускается проветривание односторонне расположенных одно- и двухкомнатных квартир через лестничную клетку или другие внеквартирные проветриваемые помещения. При этом таких квартир на этаже должно быть не более двух.

В домах коридорного типа допускается проветривание одно- и двухкомнатных квартир через общие коридоры длиной не более 24 м, имеющие прямое естественное освещение и сквозное, или угловое проветривание.

5.

В зданиях, проектируемых для строительства в районах со среднемесячной температурой июля 21 С и выше, световые проемы в жилых комнатах и кухнях, а в 5 климатическом районе также в лоджиях должны быть в пределах сектора горизонта 200-290 С оборудованы наружной регулируемой солнцезащитой. В зданиях 1 и 2 степеней огнестойкости высотой пять этажей и более наружную солнцезащиту следует выполнять из негорючих материалов. В одно-, двухэтажных зданиях солнцезащиту допускается обеспечивать средствами озеленения.

6. Лестничные клетки должны быть освещены через окна в наружных стенах каждого этажа.

Проветривание лестничной клетки должно быть обеспечено через открывающиеся остекленные проемы площадью открывания на каждом этаже не менее 1,2 м.кв.

7. Ограждения лоджий и балконов в зданиях высотой 3 этажа и более должны выполняться из негорючих материалов.

Не допускается остекление балконов и лоджий, используемых в качестве перехода через воздушную зону при не задымляемых лестничных клетках, в смежные секции, для размещения наружных лестниц и глухих простенков а также при недостаточном освещении помещений, к которым примыкают указанные балконы и лоджии, в соответствии с требованиями СНиП II-4-79.

8. Нормы допустимых уровней шума для жилых зданий следует принимать согласно требованиям СНиП II-12-77.

Требования к основным элементам жилых зданий: квартиры и жилые ячейки общежитий.

1.Квартиры в жилых зданиях следует проектировать исходя из условия заселения их одной семьей.

2.В квартирах следует предусматривать жилые комнаты и подсобные помещения: кухню, уборную, переднюю, ванную или душевую, кладовую. Допускается устройство помещений для хозяйственных работ, холодной кладовой, вентилируемого сушильного шкафа для верхней одежды и обуви.

Устройство балконов, лоджий, террас допускается в 3 и 4 климатических районах ,а при отсутствии неблагоприятных условий также в 1 и 2 климатических районах.

При наличии неблагоприятных условий лоджии допускается предусматривать только для обеспечения квартир вторым эвакуационным выходом.

В сельских жилых домах устройство веранд и террас разрешается во всех климатических районах.

В квартирах для престарелых и семей с инвалидами устройство лоджий или балконов обязательно. Глубина их в квартирах для семей с инвалидами должна дыть не менее 1,4 м.

3. Площадь гостиной в однокомнатной квартире должна быть не менее 14м.кв.,в квартирах с числом комнат 2 и более – не менее 16 м.кв., других жилых комнат и кухни-не менее 8 м.кв.В однокомнатных квартирах типа 1 А и двухкомнатных типа 2 А городских домов допускается проектировать кухни или кухни-ниши не менее 5 м.кв.

Площадь спальной жилой комнаты и кухни в надстраиваемом мансардном этаже двух- и более комнатных квартир допускается не менее 7 м.кв. ,при условии, что общая комната имеет площадь не менее 16м.кв.

4. В однокомнатных квартирах допускается устройство совмещенных санузлов. Двери уборной, ванной и совмещенного санузла должны открываться наружу.

5.

Вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений не допускается.

Не допускается размещение уборной и ванной непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях. Не допускается крепление приборов и трубопроводов непосредственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты.

6. Ширина подсобных помещений квартир должна быть, не менее: кухни-1,7 передней-1,4,втутриквартирных коридоров-0,75. уборной-0,8.

В квартирах для семей с инвалидами ширина подсобных помещений должна быть не менее :кухни-2,2,передней-1,6,внутриквартирных коридоров-1,15,размеры ванной или совмещенного санузла-2,2*2,2(ширина на глубину),уборной с умывальником-1,6*2,2.

7. Из каждой квартиры одноквартирных и блокированных зданий следует а из квартир первых этажей многоквартирных зданий допускается предусматривать выход на приквартирный участок.

8. Жилые комнаты общежитий следует проектировать из расчета заселения не более 3-х человек при площади не менее 6 м.кв., на каждого проживающего.Комнаты должны быть не проходными, шириной не менее 2,2 м., их следует оборудовать встроенными шкафами площадью не менее 0,5 м.кв., на каждого проживающего.

9. Жилые комнаты общежитий следует, как правило, группировать с подсобными помещениями в жилые ячейки вместимостью не более 12 человек для одиночек (рабочих, служащих, студентов),и не более 3-х человек для семейной молодежи.

Жилые ячейки в общежитиях для учащихся профессионально-технических и средних специальных учебных заведений следует, как правило, проектировать не более чем на 50 человек и вместо кухонь предусматривать кубовые.

В их состав следует дополнительно включать помещения общественного назначения: комнаты для воспитателей, отдыха, учебных занятий, стирки, сушки и глаженья одежды суммарной площадью не более 1,5 м.кв., на одного человека.

Эти жилые ячейки должны иметь 2 эвакуационных выхода.



Источник: https://infopedia.su/9x116c1.html

Что такое восстановительная стоимость недвижимости?

Восстановительная стоимость квартиры это

13 Февраля 2018 г. | АН «АЯКС»

Как часто те, кто выбирает себе дом или квартиру, а особенно те, для кого актуальна продажа недвижимости, задают один и тот же вопрос: какую цену выставить за объект? Даже в самых простых случаях (скажем, если речь идет о реализации однушки в панельном доме в спальном районе) бывает необходимо провести грамотную оценку: рынок сложный, спрос – не самый стабильный в последние годы, так что от правильной постановки цены зависит очень многое, а в большинстве случаев это вообще решающий фактор. Лишние 100 тысяч рублей могут надолго оставить объект в базах агентств, но и продешевить – никак нельзя.

Особенно важно понимать, какова так называемся восстановительная стоимость дома или квартиры. Что это такое и как ее определяют, мы расскажем в данной статье.

Методы оценки восстановительной стоимости недвижимости

Обычно специалисты (профессиональные оценщики) применяют 3 метода в зависимости от ситуации.

1. Метод сравнения

Оценщик сопоставляет данные по рынку, смотрит, сколько стоят похожие объекты и выводит определенную цену.

2. Доходный метод

Это, пожалуй, самый распространенный способ сегодня: специалисты определяют стоимость объекта, учитывая также прибыль, которую модно от него получить и риски, с которыми может столкнуться собственник.

3. Затратный метод

В данном случае оценщики подсчитывают, сколько денег понадобится для строительства такого же здания на текущий момент, но с учетом амортизации существующего строения. 

Амортизация – это износ. То есть тут важно понимать, сколько еще надо потенциально потратить на ремонт объекта и точно вывести его цену. Этот метод оценки хорош, когда надо определить цену не очень старого либо совсем недавно возведенного строения, или когда надо вычислить налоги (либо страховку), или же когда иные методы применить трудно. 

Если все подсчитано аккуратно, с использованием самых свежих данных, этот способ оценки – очень точный. И вот тут-то возникает такое понятие, как восстановительная стоимость.

Разбираемся в терминологии

Восстановительной стоимостью недвижимости, называется цена объекта, которую получают, суммируя все возможные затраты на строительство такого же здания в настоящий момент. Специалисты берут актуальные расценки на аналогичные стройматериалы, коммуникации, рабочую силу и т.д. – в общем, моделируют все так, если бы вам пришлось сегодня строить такое же по размеру и «составу» сооружение. 

Есть и другие способы подсчетов, но мы не будет уходить так глубоко. В общем, в восстановительную стоимость входят все расходы на постройку, включая риски собственника. 

Как рассчитывается восстановительная стоимость недвижимости?

Мы не будем нагружать вас особенностями ресурсного метода – потому что для его корректного применения надо привлекать команду очень опытных оценщиков, и лучше всего про него вам расскажут специалиста нашего отдела оценки. Тут как раз надо брать свежие цены на материалы, зарплату – в общем, на все.

Но есть варианты проще. Скажем, можно индексировать расходы. Берется смета объекта, и старые цены корректируются с помощью индекса, который отдельно высчитывают по регионам. Иногда всю итоговую сумму сметы умножают на один общий коэффициент, или же каждый пункт умножают на отдельный коэффициент. К примеру, стоимость бетона умножать на 3,5, а расходы на ввод в эксплуатацию – на 1,6. 

Погрешность в расчетах в данном случае может достигать 15%, то есть вы получите две разные стоимости, применяя общий или отдельные коэффициенты.

Есть еще не самый технически сложный способ сравнительной единицы, когда специалисты подбирают максимально похожее по всем параметрам здание.

Тогда используют открытые источники – стоимость квадратного метра по текущей статистике и другие открытые показатели (как правило, средние по рынку, скажем, цифры Краснодарстата).

Так оценивают части зданий, когда нет никакой необходимости считать цену всего объекта (жилого дуплекса или таунхауса, офисного центра или складского ангара). Правда, такой метод едва ли можно назвать очень уж точным.

Еще восстановительная стоимость недвижимости может считаться по модулю – когда все, из чего объект «состоит», разбивают на отдельные статьи затрат и считают потом все вместе.

Например, специалисты составляют локальную смету, где зафиксированы блоки затрат «Фундамент», «Электропроводка», «Монтаж навесных конструкций», «Фасадные работы» и так далее.

Данные берут из нормативов, смотрят в техпаспорте – но, опять же, не будем перегружать вас сведениями. 

Уточним лишь, что такой способ чаще всего используют, если данных о конкретном здании совсем мало. Тогда зная, что фундамент – это 12% затрат на возведение здание, а отделка – 20% затрат, зная какую либо из этих сумм, можно посчитать все остальное и суммировать. Это даст примерную восстановительную стоимость здания.

Что важно учесть при расчете восстановительной стоимости?

Если вы решили самостоятельно прикинуть цену того или иного объекта, не забывайте также о том, что восстановительная стоимость объекта недвижимости актуальна только для зданий, которые еще не эксплуатировали – новостроек. Если же объект не новый, важно посчитать его фактическую (окончательную) цену.

Для этого надо подсчитать амортизацию, тот износ, которое претерпело здание. Эту сумму придется вычесть. То есть даже если ваш дом очень большой, и построен он из качественного кирпича, и все было очень дорогое – изношенность фондов может кардинально изменить результаты оценки и стоимость будет вовсе не такой, как вы ожидали. 

Вот почему надо внимательно проверять все объекты: плесень, скрытая в стенах или косметически заделанная трещина могут серьезно изменить расклад при проведении сделки.

Источник: https://www.ayax.ru/stati/chto-takoe-vosstanovitelnaya-stoimost-nedvizhimosti/

Инвентаризационная стоимость квартиры – что это и как она определяется?

Восстановительная стоимость квартиры это

Если вы когда-нибудь интересовались ситуацией на рынке вторичного жилья, то наверняка знаете, что там хватает квартир, которые их владельцы оценивают куда выше нормы.

Малое количество квадратных метров и сомнительная планировка в них компенсируются чем-то вроде “Эта квартира так дорога сердцу, разве можно продать её дёшево?” Редко, но бывают и обратные ситуации – старая квартира надоедает так сильно, что её готовы продать по стоимости ниже рыночной, чтобы поскорее купить новую. Говорить об адекватности ценника на квартиры в некоторых новостройках вообще не приходится…

Но погодите, должна же быть какая-то реальная стоимость той или иной квартиры.

Или хотя бы разумный способ её рассчитать? Так называемая кадастровая стоимость недвижимости, которая сейчас используется на рынке, сильно ниже рыночной и всё-таки тоже не учитывает многие факторы.

Поэтому давайте для начала разберёмся с инвентаризационной стоимостью. Сегодня поговорим о том, что это такое, как её определить, где она может пригодиться – и о многом другом.

Что учитывает инвентаризационная стоимость квартиры – и что не учитывает?

Инвентаризационную стоимость квартиры, также известную как инвентаризационную оценку, для простоты часто называют её себестоимостью. Пусть на деле это и далеко от реальности, но технически, в общем, верно.

Слово “технически” тут как нельзя кстати, потому что при расчёте инвентаризационной стоимости учитываются как раз технические характеристики квартиры. Это, например, её общая площадь, количество комнат в ней, высота потолков, количество разнообразных межкомнатных перегородок, количество дверных и оконных проёмов…

Также во внимание оценщиками принимается качество подведённых к квартире коммуникаций и, что особенно важно, использованных в ней материалов – от фундамента до потолка. Их стоимость считается отдельно, а позже учитывается в итоговой сумме.

Наконец, последний по очерёдности, но не последний по значимости фактор – дата возведения дома и его ввода в эксплуатацию. Понятно, что чем старше недвижимость, тем больше она потрёпана жизнью (или, вернее сказать, “жителями”), тем ниже её инвентаризационная стоимость.

Казалось бы, странно, ведь иногда возраст здания может быть ему в плюс. Кто же откажется жить в доме с историей? Но в том и дело, что инвентаризационная стоимость квартиры не включает в себя целое множество деталей, которые позже очень сильно влияют на её рыночную цену.

Скажем, вообще игнорируется расположение дома. Далеко ли он находится от центра города, престижным ли ситчается его окружение, обеспечен ли он транспортной и какой-либо другой инфраструктурой – для расчёта инвентаризационной стоимости всё это неважно.

Сюда же добавим стоимость обслуживания дома, его внешнюю привлекательность, уровень предлагаемого в нём комфорта. Некоторые из этих характеристик объективны, другие субъективны, однако все они абсолютно точно влияют на качество жизни, а значит и находят своё отражение в цене квартиры.

Инвентаризационная стоимость потому и ниже рыночной, потому что ничего из этого не учитывает.

Чем инвентаризационная стоимость квартиры отличается от кадастровой?

Инвентаризационную стоимость квартиры часто несправедливо путают с кадастровой. Понятно, что до определённого момента знание разницы между ними и не нужно среднему обывателю. Однако мы всё же объясним, чем они различаются, потому что для современного рынка недвижимости это вопрос принципиальный.

Начать стоит с того, что кадастровая стоимость квартиры гораздо выше инвентаризационной, она приближена скорее к рыночной. Если она может быть меньше рыночной в два-три раза, то инвентаризационная – в 10-15 раз.

Объясняется это тем, что при расчёте кадастровой стоимости учитываются и многие другие характеристики недвижимости. Грубо говоря, почти все те, что мы перечислили выше – расположение дома, инфраструктура вокруг него, его транспортная доступность.

Здесь значение имеют в том числе и такие детали, как этаж, на котором находится квартира (ведь он как минимум влияет на её видовые характеристики), состояние мест общего пользования (ведь жить в чистом и красивом подъезде гораздо приятнее, чем в грязном и обшарпанном) и даже рыночная стоимость похожих квартир (сравнение вашего жилья с другим никогда не было настолько важно, как в этом случае!).

Продолжим сравнение инвентаризационной и рыночной стоимости, обратив внимание читателей на госорган, который занимается их расчётом. Вернее, на два госоргана. Инвентаризационную стоимость считают в БТИ (данная аббревиатура расшифровывается как Бюро технической инвентаризации, поэтому неудивительно, что этим занимается именно оно), а кадастровую – в Росреестре.

Наконец, последнее сравнение. Показатель, в котором кадастровая стоимость явно выигрывает у инвентаризационной – это актуальность. С 2015-го года именно кадастровую, а не инвентаризационную стоимость квартиры используют для расчёта налога на имущество физического лица.

А с 2020-го года количество сделок с использованием инвентаризационной стоимости ещё сильнее уменьшится. В каком-то смысле это справедливо, ведь кадастровая стоимость ближе к рыночной.

Но когда тебе приходится платить налоги, об экономии думаешь больше, чем о справедливости – и вот тут-то инвентаризационная стоимость и вспоминается с лёгкой ностальгией.

В каких ситуациях может понадобится инвентаризационная стоимость квартиры?

К счастью, расчёт налога на имущество – далеко не единственная ситуация, в которой вам может понадобится знание инвентаризационной стоимости вашей квартиры. Иногда она бывает нужна при продаже недвижимости, ведь данная сделка, как известно, тоже облагается налогом.

Нужна и в других случаях передачи квартиры из одних рук в другие – это может быть процесс дарения, обмена, получения наследства. И в случае приватизации жилья, то есть при переходе квартиры от государства к частному лицу.

А иногда её используют и при составлении договора аренды, который у нас в стране, впрочем, довольно часто просто игнорируется.

В общем, несмотря на то, что кадастровая стоимость квартиры в 2020-м году всё же актуальнее инвентаризационной, её знание необходимо любому ответственному собственнику недвижимости. Допустим, вы решили таким стать. С чего начнёте?

Куда пойти с вопросом об инвентаризационной стоимости квартиры?

Вообще, инвентаризационную стоимость недвижимости определяет БТИ, поэтому туда и стоит за ней обращаться. Но имейте в виду, что человеку с улицы такую информацию просто так не предоставят – для обращения вам нужно быть собственником жилья или хотя бы иметь при себе нотариально заверенную доверенность.

Другие документы, которые следует взять с собой в БТИ, это паспорт и выписка из Росреестра. Также от вас понадобится заявление, но его лучше заполнить на месте, чтобы не допустить никаких ошибок. Ну и да, услуга оценки – платная, поэтому не забудьте квитанцию или чек об оплате пошлины (это около 500 рублей).

Если в БТИ по какой-то причине идти не хочется, можно обратиться в ближайший МФЦ. К сожалению, его близость вовсе не гарантирует ускорение процесса. Даже наоборот – обращаясь в МФЦ, вы по сути просто находите себе посредника, который вместо вас обратится в БТИ.

Ещё один вариант, который только с первого взгляда кажется более предпочтительным, – это подача электронного заявления через сайт Госуслуг. Мало того, что возможен он далеко не везде, так для него ещё и нужна регистрация на сайте, а пройти её – ещё тот квест, иногда лучше и отстоять в очереди.

Так что все дороги ведут в БТИ.

Как рассчитывается инвентаризационная стоимость?

Специалисты из БТИ, занимающиеся расчётом инвентаризационной стоимости квартиры, в своём деле используют один из трёх видов расчёта – затратный, доходный или сравнительный.

Первый вариант кажется самым логичным и, наверное, поэтому он же и самый популярный.

Согласно ему, инвентаризационная стоимость квартиры зависит от размера затрат на неё, то есть от суммы стоимости материалов, коммуникаций и всего прочего.

Особенно легко посчитать эту сумму в только что сданном доме, то есть в новостройке, на которую ещё не успело повлиять ни время, ни какие-либо другие внешние факторы.

Второй вариант основывается на логике, обратной предыдущей.

Для того, чтобы составить расчёт, мы интересуемся не затратами, а доходами, то есть тем, сколько будет приносить квартира, если её решат сдать в аренду (и из этого ещё нужно не забыть вычесть стоимость её обслуживания!).

Популярностью доходный способ расчёта не пользуется – видимо, логичным его считают не многие. А, пожалуй, единственный случай, когда он может прийти на помощь, – это когда информации о квартире совсем мало.

Наконец, самый простой вариант – сравнительный. Ваша квартира – не первая, для которой специалисты рассчитывают инвентаризационную стоимость.

Поэтому они могут просто найти похожую квартиру, с которой уже работали ранее (например, квартиру из того же дома), вспомнить её инвентаризационную стоимость и актуализировать данные для вашего запроса.

Оценка получится приблизительной, но о математической точности в данном случае не может быть и речи, инвентаризационная оценка, как ни странно, субъективна.

Как самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость?

Тем, кто никогда не занимался инвентаризационной оценкой, может показаться, что дело это не такое уж и сложное. Тем более, что для её расчёта есть даже специальная формула, которая ни от кого не скрывается и вообще хорошо известна. Вот, как она выглядит:

Си = Св * (1 – Ифиз/ 100 *Ки)

Опять же, казалось бы, просто подставляешь переменные, производишь заданные действия и получаешь необходимый результат. Но на самом деле всё не так просто. Дело в том, что обывателю узнать каждую переменную для конкретной ситуации получится вряд ли. Ну, Си – это понятно, то, что мы хотим получить. А дальше?

Св – так называемая восстановительная стоимость дома, её ещё называют моральным износом. Это характеристика, которая демонстрирует, насколько устарела архитектура заданного дома, насколько он перестал соответствовать санитарно-гигиеническим требованиям, насколько он отличается от себя же в момент ввода в эксплуатацию.

Ифиз – это тоже износ, но уже более понятный, физический. То есть то, насколько он теперь менее прочный и надёжный, чем был ранее. Интересно, что этот показатель, как и предыдущий, рассчитывается в рублях.

Ки – это коэффициент дифференциации. Переменная, которая поможет актуализировать старые данные, узнать её можно из официальных источников.

Если вы даже после разбора этой формулы всё равно мало что поняли, не расстраивайтесь. К счастью, есть люди, готовые посчитать всё это за вас, – и это даже относительно недорого вам обойдётся. А ещё теперь вы точно знаете, что работники БТИ не зря получают свою зарплату!

Вместо вывода – инвентаризационная стоимость в теории и на практике

Инвентаризационная стоимость квартиры – вещь загадочная. В теории её можно рассчитать самостоятельно – но на практике сделать это не получится практически ни у кого, даже с формулой расчёта на руках.

В теории она должна быть известна каждому собственнику недвижимости – но на практике многие о ней даже не задумываются, а чтобы её узнать, стоят с заявлением в очередях в БТИ и потом ещё долго ждут результата.

В теории она должна быть более популярной, чем кадастровая, потому что кажется какой-то более честной, простой, не учитывающей ничего лишнего, – но, опять же, на практике наоборот теряет популярность год от года.

А главное, инвентаризационная стоимость квартиры обычно настолько далека от её рыночной цены, что понимаешь – к абстрактной “настоящей” стоимости квартиры она отношения почти не имеет и скорее отдаляет от неё, чем приближает к ней. Инвентаризационная стоимость – сумма, мало что говорящая о ситуации на рынке недвижимости, а нужная только в нескольких конкретных ситуациях. Жаль, ведь казалось, что истина была где-то рядом.

Технический план квартиры – зачем он нужен и как его оформить?

Обременение на квартиру: что это

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/inventarizacionnaia-stoimost-kvartiry--chto-eto-i-kak-ona-opredeliaetsia-5e6a03e2f6c49c3a07c19ad7

Что такое восстановительная стоимость недвижимости

Восстановительная стоимость квартиры это

изображение с сайта informer-ast.ru

С оценкой недвижимости приходится сталкиваться не только работникам бухгалтерии крупных предприятий, которым надо учитывать на балансе то или иное сооружение. Даже простым обывателям зачастую следует знать о реальной цене покупаемой жилплощади: покупателям – чтобы не купить втридорога, продавцам – чтобы не продешевить.

Оценка имущества – очень сложный процесс, который осуществляют эксперты в данной деле, имеющие соответствующие разрешения и лицензии.

В своей работе они используют различные методы, в зависимости от объекта и конкретной ситуации.

В данной статье познакомимся с таким важным этапом в оценке, как определение восстановительной стоимости недвижимости, узнаем, что значит это понятие и какие существуют методики по ее расчету.

Пара слов об оценке

Всего существует три способа оценки недвижимости:

  • Рыночный или сравнительный метод подразумевает сравнение имеющейся постройки с аналогичной, цена на которую известна.
  • Доходный – самый популярный метод. Учитывает не только цена самого сооружения, но и возможную прибыль и риски.
  • Затратный метод предполагает оценку недвижимости на основе учета затрат, необходимых на возведение такого же здания на текущую дату. При этом также учитывается износ улучшений со временем при использовании помещения, а также под воздействием разных факторов.

Остановимся поподробнее на последнем способе.

Если затраты на строительство и учет износа определены верно, то результаты данного подхода весьма точные.
Сам же метод включает определенные этапы:

  • Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости.
  • Учет предпринимательской прибыли.
  • Выявление и оценка видов износа.
  • Выявление рыночной цены земельного участка.
  • Окончательный прайс с корректировкой восстановительной стоимости на величину износа и прибавлением цены участка.

изображение с сайта okbuh.ru

Применяется затратный метод в следующих случаях:

  • обоснование нового строительства;
  • оценка недавно построенного здания;
  • определение способа наиболее рационального использования земли;
  • оценка недостроя;
  • оценка объектов для целей страхования или налогообложения;
  • при нехватке сведений для применения других способов.

Что такое восстановительная стоимость

Восстановительная стоимость объекта недвижимости – это стоимость здания, рассчитанная в текущих ценах без учета затрат, как будто оцениваемый объект был только построен к дате оценки. Она может быть рассчитана на основании стоимости воспроизводства или замещения.

Воспроизводство учитывает затраты на строительства точно такого же сооружения, изготовленного из таких же материалов, по таким же нормам, как оцениваемое, но в ценах на текущую дату. Этот вариант определения восстановительной стоимости предпочтительней, потому что позволяет точнее определить сумму затрат.

Замещение подразумевает учет расходов на постройку схожего по размерам и функциональной направленности здания, но из современных материалов и по сегодняшним технологиям. Это менее точный метод, так как сравниваемые объекты могут значительно отличаться по своим характеристикам, а определение соответствия анализируемого помещения с аналогичным ему носит весьма субъективный характер.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости – это восстановительная стоимость основных фондов, которая включает в себя в том числе все затраты, необходимые для ввода недвижимости в эксплуатацию. Она отражается в бухгалтерском балансе и включает в себя прямые и косвенные затраты, а также прибыль предпринимателя.

Прямые затраты непосредственно связаны с процессом постройки. Они включают в себя:

  • цену за материалы и оборудование;
  • заработную плата рабочих;
  • содержание временных сооружений на территории стройки;
  • транспортные и складские расходы;
  • оплату коммунальных платежей и содержание инженерных сетей;
  • прямые и накладные расходы подрядчика.

Косвенные расходы не имеют прямого отношения к строительству. Обычно, они включают в себя:

  • оплату проектных работ;
  • содержание административного персонала, а также бухгалтерские и юридические услуги;
  • земельные работы;
  • затраты на страхование, рекламу, маркетинг и пр.

изображение с сайта redate.ru

Под прибылью застройщика понимают то вознаграждение, которое он рассчитывает получить за инвестирование в стройку и связанные с этим риски.

Методы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости

Всего существует четыре способа для расчета восстановительной стоимости объектов недвижимости.

Это следующие методы:

  • ресурсный;
  • индексный;
  • сравнительной единицы;
  • модульный.

Рассмотрим подробно каждый из них.

Ресурсный метод

Основан на оценке определении фактических объемов конструктивных элементов, расхода материалов, оплаты труда рабочих и прочих лимитированных затрат.

При этом цена материалов и работ берется в текущих ценах, что дает в конечном итоге прайс, максимально приближенный к рыночным расценкам. Однако данный метод очень трудоемкий и требует привлечения профессионалов с большим опытом.

Даже с условием применения сметных программ, определения всех затрат на СМР займет много времени и сил.

Кроме того, так как используются нынешние показатели расценок, то материалы и оборудования, находящиеся в эксплуатации уже более 5 лет, скорее всего, будут заменены в расчете на аналогичные, а значит используется стоимость замещения.

Также особого внимания в данном подходе требует определение уровня износа, так как современные нормативы по срокам службы могут быть некорректными по отношению к старым конструкциям.

В вариациях ресурсного метода есть упрощенные модели, когда применяется ресурсно-индексный, когда цены берутся в базовых значениях на какой-то год и умножаются на соответствующий индекс, или упрощенный способ вычисления, при котором зарплату рабочих и эксплуатацию машин находят как определенный процент от стоимости строительных материалов.

Индексный метод

Здесь предполагается использовать имеющуюся сметную документацию в базисном уровне цен. Для приведения в соответствие с текущими ценами, базисные умножаются на нужный индекс, рекомендованный территориальными центрами по ценообразованию в строительстве.

Используемые коэффициенты могут быть интегральными, т.е. применяться ко всей смете, или дифференцированными, значит быть отдельными по разным пунктам.

Практика показывает, что разница в расчетах при использовании интегральных или дифференцированных индексов составляет от 10 до 15%.

изображение с сайта uralkvartira.ru

Метод сравнительной единицы

Данный способ опирается на данные в нынешних ценах об определенном физическом параметре, например, площади в м2 или объема помещения в м3. При этом количество единиц умножается на стоимость одной единицы на текущую дату.

Стоимость единицы типового помещения можно узнать из статистических данных, публикуемых в специальных информационных сборниках, например бюллетеней центров ценообразования в регионе.

Также можно использовать базисные цены и умножать их на соответствующий индекс.

Надо иметь в виду, что при использовании этой методики одним из важных условий является тщательный подбор аналогичного строения, по которому будет производиться оценка. Иногда применяются дополнительные параметры для расчета, и тогда можно использовать следующую формулу:

Сстр = Сепс х Sо х К1 х К2 х К3 х К4 х К5,

Где Сстр – стоимость строительства;

Сепс – стоимость одной единицы типичного объекта на базовое число;

К1 – коэффициент, отражающий отличия по физическим параметрам между фактическим объектом и типовым;

К2 – индекс, учитывающий место расположения недвижимости;

К3 – изменение в расценках за СМР от базовой даты до текущего числа;

К4 – прибыль застройщика;

К5 – НДС.

Этот метод удобен в случае, когда оценке подлежит только часть здания, и рассчитать ее пропорционально от общей стоимости нет возможностей из-за разницы в планировке, отделке и других качественных характеристик. Это не слишком трудоемкий процесс, однако и точность его не велика – порядка 15-20%.

Модульный метод

По-другому это метод разбивки на компоненты. Здесь все здание делится на разные крупные блоки, например отдельно учитываются земельные работы, монтаж, фундамент, стены, перекрытие, кровля, отделочные работы и прочие.

В процентном отношении определяется доля каждого модуля в общем объеме восстановительной стоимости объекта недвижимости. Эти данные есть в техническом паспорте помещения или из сборника укрупненных сметных нормативов.

Расценки также берутся из нормативных источников, при необходимости составляются локальные сметы.

Соответственно, стоимость всего здания будет равна сумме цены всех компонентов. Это можно записать формулой:

где Сстр – стоимость строительства здания целиком;

Vj – объем работ по j-му компоненту;

Cj – цена каждого модуля;

m – количество выделенных блоков помещения;

Кзн – коэффициент, отражающий существующие отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным зданием (для идентичного объекта Кзн-1);

Метод применим при приближенной оценки или в случае недостатка информации. Тогда зная стоимость одного блока и ту процентную часть, которую он составляет от всего объема, можно приблизительно узнать стоимость всего объекта.

Особенности оценки методом восстановительной стоимости зданий, бывших в эксплуатации

Для недвижимости, которая уже не один год эксплуатируется, часто требуется определить не восстановительную, а окончательную стоимость, т.е. уменьшенную на величину износа.

Износ помещения не зависит напрямую от его возраста. Помимо даты постройки учитываются другие факторы, которые влияют на состояние здания, например, климатические условия, степень вибрации, характер эксплуатации и другие.

изображение с сайта kadastrmapp.ru

Кроме того, износ может быть физическим, когда со временем ухудшается состояние материалов и оборудования, и моральным – когда из-за дефектов или особенностей конструкции здание перестает отвечать современным требованиям.

Пара слов в заключении

Мы рассмотрели расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости разными методами. Это только один из показателей при оценки зданий. Для комплексного анализа состояния помещения нужно обратиться к профессионалам – оценщикам и сметчикам с большим стажем работы. Только она грамотно сделают заключение об окончательной стоимости недвижимости.

Источник: https://datarealty.ru/articles/prodazha-zhilya/chto-takoe-vosstanovitelnaya-stoimost-nedvizhimosti.html

Что такое восстановительная стоимость недвижимости – 8 этаж

Восстановительная стоимость квартиры это

С оценкой недвижимости приходится сталкиваться не только работникам бухгалтерии крупных предприятий, которым надо учитывать на балансе то или иное сооружение. Даже простым обывателям зачастую следует знать о реальной цене покупаемой жилплощади: покупателям – чтобы не купить втридорога, продавцам – чтобы не продешевить.

Оценка имущества – очень сложный процесс, который осуществляют эксперты в данной деле, имеющие соответствующие разрешения и лицензии.

В своей работе они используют различные методы, в зависимости от объекта и конкретной ситуации.

В данной статье познакомимся с таким важным этапом в оценке, как определение восстановительной стоимости недвижимости, узнаем, что значит это понятие и какие существуют методики по ее расчету.

 Всего существует три способа оценки недвижимости:

Остановимся поподробнее на последнем способе.

Если затраты на строительство и учет износа определены верно, то результаты данного подхода весьма точные.
Сам же метод включает определенные этапы:

Восстановительная стоимость объекта недвижимости – это стоимость здания, рассчитанная в текущих ценах без учета затрат, как будто оцениваемый объект был только построен к дате оценки.

Этот вариант определения восстановительной стоимости предпочтительней, потому что позволяет точнее определить сумму затрат.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости – это восстановительная стоимость основных фондов, которая включает в себя в том числе все затраты, необходимые для ввода недвижимости в эксплуатацию. Она отражается в бухгалтерском балансе и включает в себя прямые и косвенные затраты, а также прибыль предпринимателя.

Косвенные расходы не имеют прямого отношения к строительству. Обычно, они включают в себя:

Под прибылью застройщика понимают то вознаграждение, которое он рассчитывает получить за инвестирование в стройку и связанные с этим риски.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.